🧾 취득세란?
취득세는 부동산, 차량, 기계장비 등의 자산을 유상 또는 무상으로 취득할 경우 부과되는 지방세입니다.
부동산 거래에서는 매매뿐만 아니라 증여, 상속, 교환, 신축, 분양권 전매 등도 과세 대상입니다.
- 납세의무자: 취득한 자 (개인 또는 법인)
- 납부기한: 취득일로부터 60일 이내
- 신고기관: 자산 소재지의 관할 시·군·구청 세무과
- 부과기관: 해당 지방자치단체 (지방세)
🔍 개인 취득세율 정리
개인은 주택 보유 수, 주택 가격, 조정대상지역 여부에 따라 기본세율 또는 중과세율이 적용됩니다.
✅ 1. 주택 기준 기본 취득세율 (1 주택자 등)
| 6억 원 이하 | 1.1% |
| 6억 ~ 9억 원 이하 | 1.3% |
| 9억 원 초과 | 3.5% |
✅ 2. 다주택자 중과세율 (조정대상지역 기준)
| 1주택 | 전체 지역 | 1.1~3.5% (기본세율) |
| 2주택 | 조정대상지역 | 8% |
| 3주택 이상 | 조정대상지역 | 12% |
| 2주택 | 비조정지역 | 기본세율 적용 (1.1~3.5%) |
| 3주택 이상 | 비조정지역 | 8% 또는 12% (중과 가능) |
🏢 법인 취득세율 정리
법인이 주택을 취득할 경우 기본적으로 중과세율이 적용되며, 조정지역 여부와 무관하게 고율 과세됩니다.
| 주택 1채 이상 | 12% (취득세 10%, 농특세 1%, 지방교육세 1%) |
- 법인은 주택 수와 상관없이 주택을 한 채만 사더라도 무조건 중과세율 12% 적용
- 주택 외 부동산(예: 상가, 토지)은 일반세율인 4.6% 적용
- 지방소득세 감면은 있으나 주택 취득 목적이 명확해야 함
🔸 예외 사항 (법인)
- 임대사업 목적의 공공지원 민간임대주택 등 일부는 감면 또는 일반세율 적용 가능
- 오피스텔, 생활형 숙박시설 등은 주택으로 분류되지 않으면 중과 적용 제외
🧮 세율 비교 요약표 (2025년 기준)
| 기본세율 | 1.1~3.5% | 개인 1주택자, 비조정 2주택자 등 |
| 중과세율 (개인) | 8% / 12% | 조정지역 2주택, 3주택 이상 보유자 등 |
| 법인 세율 (주택) | 12% | 법인의 모든 주택 취득 |
| 일반 부동산 (토지 등) | 4.6% | 주택 외 부동산 (개인/법인 공통) |
📝 예시 계산
예시 ①: 서울(조정지역)에서 개인이 2번째 주택 구입 (10억 원)
- 세율: 8%
- 납부 취득세 = 10억 × 8% = 8,000만 원
예시 ②: 비조정지역에서 개인이 2번째 주택 구입 (10억 원)
- 세율: 3.5%
- 납부 취득세 = 10억 × 3.5% = 3,500만 원
예시 ③: 법인이 주택을 1채 매입 (10억 원)
- 세율: 12%
- 납부 취득세 = 10억 × 12% = 1억 2천만 원
🎁 감면·비과세 사례
| 생애최초 주택 구입 | 1.5억 이하 → 100% 감면 / 3억 이하 → 50% 감면 |
| 다자녀 가구 | 자녀 수에 따라 감면율 상이 (3자녀 이상 혜택 큼) |
| 장애인 차량·주택 | 일정 기준 충족 시 전액 감면 또는 일부 감면 |
| 농촌 주택 등 특별지역 감면 | 해당 지자체별 조례 기준 적용 |
- 취득 후 60일 이내 신고하지 않으면 가산세 발생 (최대 20%)
- 증여로 인한 취득도 취득세 대상 (증여세와 별개로 납부)
- 오피스텔, 생활형 숙박시설 등은 용도에 따라 주택 간주 여부가 달라짐
- 부동산 신탁, 지분취득도 과세 대상이므로 전문가 상담 필요
🧭 취득세 신고 및 납부 방법
- 온라인 납부:
- 중개업소 대행 가능:
- 계약서 작성 시 중개사가 함께 진행해주는 경우 많음
- 기타 납부 수단:
- 카드, 계좌이체, 가상계좌, 간편결제(카카오페이 등)
📌 결론 요약
| 개인 1주택자 | 1.1~3.5% (취득가액에 따라 차등 적용) |
| 개인 2주택 이상 | 조정지역은 중과 (8~12%),비조정지역은 기본세율(1.1~3.5%) 적용 |
| 법인 | 주택 구입 시 12% 무조건 중과세율 적용 |
| 일반 부동산 | 토지·상가 등은 개인/법인 관계없이 4.6% |
| 감면 조건 | 생애최초, 다자녀, 장애인, 농촌주택 등은 감면 가능 |
📍 2025년 조정대상지역 최신 목록
2025년 3월 기준, 정부는 부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 일부 지역을 조정대상지역으로 지정하였습니다. 주요 지정 지역은 다음과 같습니다.
- 서울특별시: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
- 경기도: 과천시, 하남시, 성남시 분당구
- 기타 지역: 세종특별자치시 등 일부 지역
조정대상지역으로 지정된 지역에서는 주택담보대출비율(LTV) 제한, 양도소득세 중과, 청약 자격 제한 등 다양한 규제가 적용됩니다.
🧮 취득세 자동 계산기 링크
부동산 취득 시 예상되는 취득세를 계산하려면 아래의 온라인 계산기를 활용하실 수 있습니다:
- 부동산계산기.com 취득세 계산기: 매매, 증여, 상속 등 다양한 취득 형태에 따른 취득세를 계산할 수 있습니다.
- 부동산114 취득세 계산기: 주택 보유 수, 조정대상지역 여부 등을 고려한 취득세 계산이 가능합니다.
💡 다주택자 세금 절세 전략 및 증여·양도 대비 플랜
다주택자의 경우, 세금 부담을 줄이기 위해 다양한 전략을 고려할 수 있습니다. 아래에 주요 전략들을 정리해 드리겠습니다.
1. 양도소득세 중과 유예 기간 활용
정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 기간을 2026년 5월까지 연장하였습니다. 이 기간 내에 주택을 양도하면 기본 세율(6~45%)이 적용되며, 중과세율(최대 75%)이 적용되지 않습니다.
2. 장기보유특별공제 최대한 활용
주택을 장기 보유할 경우, 양도소득세를 줄일 수 있는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다:
- 1세대 1 주택자: 보유 기간 10년 이상 + 거주 기간 2년 이상 시 최대 80% 공제
- 그 외 주택: 보유 기간에 따라 최대 30% 공제
이를 통해 양도소득세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.
3. 비조정대상지역 주택 활용
비조정대상지역의 주택은 양도소득세 중과 대상이 아니므로, 해당 지역의 주택을 매각하거나 투자하는 것이 세금 부담을 줄이는 데 유리할 수 있습니다.
4. 1세대 1 주택 비과세 요건 활용
1세대 1 주택자가 보유 기간 2년 이상(조정대상지역의 경우 거주 기간 2년 이상 포함)인 주택을 양도할 경우, 양도소득세가 비과세 됩니다. 다주택자의 경우, 다른 주택을 처분하여 1 주택 상태를 만든 후 이 요건을 활용할 수 있습니다.
5. 분할 매각 전략 활용
양도소득세는 누진세율 구조이므로, 한 번에 큰 금액의 양도차익이 발생하면 높은 세율이 적용됩니다. 이를 피하기 위해 여러 해에 걸쳐 분할 매각하는 전략을 고려할 수 있습니다.
6. 양도소득 장기 분할 납부제도 활용
고가의 주택을 매각할 경우 한 번에 큰 금액의 세금을 납부해야 할 수 있습니다. 이런 경우 양도소득 장기 분할 납부제도를 활용하면 세금 납부의 부담을 줄일 수 있습니다.
7. 부동산 가치 증대를 위한 리모델링 활용
주택의 개량이나 리모델링 비용은 양도차익 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 따라서 매각 전 적절한 리모델링을 통해 주택의 가치를 높이면서도 양도차익을 줄일 수 있는 효과를 볼 수 있습니다.
